Lors de l’achat d'une maison ou d'un appartement, il est demandé à l'acquéreur et au vendeur de fournir différents documents, des informations les plus élémentaires jusqu’au détail des modes de financement.

Des documents indispensables

La vente d'un bien immobilier n'est pas une simple transmission de l'acte de propriété de l'ancien au nouveau propriétaire. Elle passe forcément par la constitution d'un dossier. Quels sont les documents qui doivent y figurer ?

La signature d'une promesse de vente engage l'acquéreur à acheter le bien immobilier en question, et le vendeur à le vendre. Un certain nombre de documents sont donc nécessaires, afin que les deux parties aient connaissance au préalable de tous les détails relatifs à la transaction et au bien. Pour plus d'informations sur la promesse de vente, consultez notre article « Tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente ».

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Les pièces à fournir par l'acquéreur

L’acheteur doit fournir au notaire :

• des justificatifs d'identité, de situation familiale et d'adresse

• des informations concernant ses modes de financement : origine des apports personnels (épargne, donation, héritage, prêt familial...), modalités de prêt avec nom et adresse de la banque, montant et taux du prêt, ou encore justificatifs de la souscription d'un prêt-relais

• des informations précisant la finalité de son projet : volonté de travaux importants, transformation d'un logement en local professionnel, etc.

Les obligations du vendeur

Le vendeur a un devoir d'information envers l'acquéreur, afin que ce dernier achète le bien en toute connaissance de cause. En plus de justificatifs attestant de son identité, situation familiale et adresse, le vendeur est tenu de fournir à l’acheteur différents documents avant la signature de la promesse de vente :

• l'acte de propriété
• le dernier avis d'imposition, de taxe foncière ainsi que de taxe d'habitation du vendeur
• les documents relatifs aux travaux et modifications ayant été effectuées sur le bien (permis de construire, autorisations de travaux, procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires...).

À ces documents s'ajoute le dossier de diagnostic technique (DDT), qui constitue une annexe obligatoire à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.

Ce dossier contient tout un ensemble de diagnostics attestant de l'état du bien, dont le nombre varie en fonction de sa nature, de sa date de construction et de sa localisation. On distingue :

• le diagnostic de performance énergétique
• le constat de risque d'exposition au plomb
• l'état d'amiante
• l'état de l'installation intérieure de l'électricité
• l'état de l'installation intérieure du gaz
• l'état de l'installation d'assainissement non collectif
• l'état parasitaire relatif aux termites
• l'état des risques naturels et technologiques
• l'information sur la présence d'un risque de mérule (champignon).

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Cas d'une vente en copropriété

Si le bien vendu est un lot en copropriété, la loi Alur du 27 mars 2014 impose au vendeur de fournir en plus certains documents relatifs à :

• la superficie du lot (métrage « loi Carrez ») ;
• l'organisation de l'immeuble (règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, carnet d'entretien de l'immeuble, notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété)

En complément, il faut également fournir des documents relatifs à la situation financière de la copropriété :

• montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur
• sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur au syndicat des copropriétaires
• état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
• montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot le cas échéant).

Vous pouvez annexer ces documents à la promesse de vente, ou les transmettre avant le jour de signature à l'acquéreur sur tout support.

Le dossier doit impérativement être complet

Si tous les documents obligatoires ne sont pas fournis le jour de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation de 10 jours accordé par la loi à l'acheteur ne commencera qu'à partir du lendemain de la réception des documents manquants.

Assurez-vous donc que votre dossier soit complet afin d'éviter les mauvaises surprises. D'autant plus que les documents comme les diagnostics techniques constituent également une protection pour le vendeur, en vous exonérant de la garantie des vices cachés sur les points diagnostiqués.

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